吉林省XX房地产开发有限公司诉金XX东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院
民事判决书

(2014)长民一重字第xx号

原告（反诉被告）：吉林省XX房地产开发有限公司。
法定代表人：陈柏华，董事长。
被告（反诉原告）：金铁东。
委托代理人：王乾召，北京盈科律师事务所律师。

原告（反诉被告）吉林省XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）与被告（反诉原告）金XX商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日作出（2013）长民一初字第16号民事判决。XX公司不服，向吉林省高级人民法院提起上诉。吉林省高级人民法院审理后作出（2014）吉民一终字第92号民事裁定，将本案发回重审。本院重审时，XX公司申请撤回起诉，本院审查后认为XX公司的申请符合法律规定裁定予以准许。本院依法另行组成合议庭，公开开庭继续对本案反诉进行了审理。原告（反诉被告）亿晟公司的委托代理人赵XX，被告（反诉原告）金XX的委托代理人王海静、王乾召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX公司诉称：2011年8月1日至2012年3月20日，金XX从XX公司处购买商业用房共计9套，总价款8757045元，XX公司分别为金XX出具了9张购房票据，但金XX一直未向XX公司支付相应房款，故诉至法院，请求判令：1.金XX支付给XX公司购房款共计8757045元；2.诉讼费由金XX承担。
本院重审开庭前，XX公司于2014年9月10日向本院提交撤诉申请，本院于2014年9月10日作出（2014）长民一重字第1-2号民事裁定，准许XX公司撤回起诉。

金XX反诉称：2011年8月1日至2012年3月20日期间，金XX在XX公司处先后购买了9套门市房屋，并分别交付了房款，XX公司分别开具了9枚购房款收据，总价款人民币8757045元，而XX公司不但没有及时将房屋交付给金XX，反而在2011年至2012年期间把这9套房屋分别卖给了第三人，并办理了产权备案手续，给金XX造成了巨大经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第八条导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于XX公司已将金XX购买的房屋出售，致使案涉购房合同已无法实现，为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：1.解除金XX与XX公司之间的房屋买卖合同关系；2.XX公司立即返还金XX已付购房款人民币875704元及利息（自2012年3月21日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3.XX公司赔偿金XX经济损失人民币8757045元；4.诉讼费用全部由XX公司承担。

XX公司反诉辩称：1.本案双方不存在房屋买卖关系，谈不上解除和双倍返还。虽然本诉中XX公司主张要求金XX给付购房款，但这是民间借贷抵押关系的转换，是基于后来想卖房的想法所产生的，真的想将案涉房屋卖给金XX。但金XX不按民间借贷关系处理双方间的争议。本案的事实是民间借贷，金XX为规避风险，在借款时让XX公司开具楼票，而双方没有签订购房合同或认购书。2.XX公司认可从金XX处拿到278万元，如果金XX不认可双方应当对账，XX公司已给金XX本金及利息2157800元，XX公司向法院申请司法鉴定。3.如果金XX坚持楼票子是真实交款凭证，则XX公司申请法院中止审理，将案件移送公安机关侦查。

金XX为证实自己的反诉主张，向法庭提供了下列证据：
证据1.购房合同（收据九份）证明双方之间存在房屋买卖关系和XX公司收取了房款，收据上显示了买卖双方基本的权利和义务，即买受人（金XX）向出卖人（XX公司）支付了房款和时间，出卖人应当交付房屋的位置、面积和单价。双方构成房屋买卖合同关系。
证据2.银行转账明细一张证明在2012年1月20日，金XX在交付第二笔购房款中，因现金不够，通过银行转账47万元至财务负责人刘X名下。
证据3.借据5张，证明金XX与XX公司有大量现金交易的习惯，既然借款都是现金，我方买房用的也是现金。
证据4.光盘（文字整理证明对方进行售楼时向其他买家开具的都是收据，因当地卖楼时五证不全，大部分开发商先销售，后补相关手续再签合同，这也是当地的交易习惯。
证据5.原二审庭审笔录。证明对方承认我方向其支付了房款800多万元。
证据6.房屋预告登记证明存根和查封记录。证明对方将卖于我方的房屋又出售给他人，属于一房二卖的行为。
证据7.榆树市人民法院判决书。证明双方之间的借款纠纷已有榆树市人民法院审判判决，并已经生效，双方不存在其他任何借款关纠纷。
证据8.执行通知书。证明榆树市人民法院（2012）榆民初字第4191号民事判决已经生效。
证据9.银行票据。证明我方有使用现金的习惯。
证据10.照片。证明我方购买房屋的具体位置。
XX公司的质证意见：证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，这不是购房合同，真实性是民间借贷关系，不是购房票据，上面没有现金收讫，不能证明其已经交款；对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，但不是购房款，是民间借贷；对证据3的真实性及关联性均没有异议；对证据4的真实性及关联性、合法性均有异议，无法证明采访对象的存在，金XX去取证不合法，无法证明他所说的内容是不是这个楼的楼票子；对证据5我方不予认可；对证据6的真实性没有异议。我方确实把房子卖了。对证据的关联性有异议，金XX的行为不构成购房行为，不存在一房二卖；对证据7的真实性及关联性、合法性均没有异议；对证据8的真实性及关联性、合法性均没有异议；对证据9的真实性没有异议，但与本案无关，不予质证；对证据10的真实性及关联性、合法性均有异议。无法证明他拍照的房屋是我们争议的房屋，无法证明拍照的人具有取证的资格。

XX公司为支持其反驳主张，提供以下证据：

证据1.票据若干。证明我公司从金XX处抬钱，后我方还款2157800元。我方申请法院对相关票据金XX签名进行鉴定；
证据2.榆树市人民法院（2012）榆民初字第4191号民事判决。证明金XX承认我方从他处抬钱100万元，其余款项是购房款，共计我方从金处拿278万。
金XX质证意见：对证据1的真实性不认可，与本案无关。对证据2的真实性无异议，对要证明的问题有异议。
经审理查明：2011年8月1日至2012年3月20日，金XX从XX公司处购买9套商业用房，分别为：1号楼103室（44号商铺）、8号楼101室（56号商铺）、102室（55号商铺）、103室（54号商铺）、110室（47号商铺）、105室（7号商铺）、12号楼107室（60号商铺）、110室（57号商铺）、22号楼106室（72号商铺）。双方未签订书面房屋买卖合同，但XX公司为金XX具了9枚收到购房款的收据，总计金额8757045元。其中8号楼101、102、103、110、105室、12号楼107室、22号楼106室共计七套房屋合计价款为7129045元；1号楼103室、12号楼110室两套房屋合计价款为1628000元。XX公司一直未向金XX交付房屋。
案涉9套房屋有5套已登记在钱X名下（8号楼101、102、103、110、105室），一套登记在姜X名下（12号楼107室），一套登记在王X名下（22号楼106室），另外2套房屋被法院查封（1号楼103室被吉林省榆树市人民法院查封，12号楼110室被长春市绿园区人民法院查封）。本院重审庭审时，XX公司明确认可已案涉房屋出售他人，但主张因与金XX不存在买卖合同关系，因此其公司是否将案涉房屋出售他人与金XX无关，亦不存在赔偿问题。
另查明：XX公司及案外人刘X于2012年向吉林省榆树市人民法院提起诉讼，主张向金XX借款的11笔共计278万元约定的利率过高，应当降低。XX公司与刘X诉称“刘X在开发榆树市豪邦美郡小区工程期间，挂靠XX公司，刘X因急需资金用于工程开发，自2011年8月至2012年3月共向金XX借款11笔，总计人民币278万元，当时双方口头约定借款利息按月息6分计算，由于双方约定的利息超过国家法律关于民间借款约定利息的强制性规定，诉请借款合同中约定的超过法律规定部分利息无效，按照法律保护范围内的利息予以履行。”金XX在该案中提起反诉，主张系XX公司借款而非刘X借款，且借款为5笔共计100万，另外6笔为房屋买卖支付的款项，诉请“一、判令XX公司及刘X偿还借款本金100万元及利息；二、判令签订的6份房屋买卖合同有效，并判令交付房屋合计价款6494290元。”该案庭审时，XX公司与刘X均主张金XX反诉请求第二项与其本诉非同一法律关系，应另外解决。其后，吉林省榆树市人民法院裁定驳回金XX上述第二项反诉请求。吉林省榆树市人民法院于2014年6月10日作出（2012）榆民初字第4191号民事判决（下称4191号案），确认“刘X以XX公司名义于2011年8月6日、2011年8月7日、2011年8月29日、2012年2月13日、2012年2月15日分别向金XX借款10万元、10万元、20万元、30万元、30万元共计100万元，到2012年累计支付利息70.5万元”的事实，并判决：一、刘X以XX公司名义与金XX签订的借款合同的利息应自签订合同之日起按照中国人民银行同期贷款的基准利率4倍计算即年利息6.65%×4倍；二、刘X偿还金XX借款本金522600.75元及利息（按照中国人民银行同期贷款的基准利率的4倍计算即年利率6.65%×4倍，自2012年10月31日起计算至判决生效时止）此款于判决生效后立即给付；三、刘X给付金XX鉴定费用54000元，此款于判决生效后立即付清；四、XX公司对以上款项承担连带给付责任；五、驳回刘X、XX公司及金XX的其他诉讼请求。XX公司、刘X及金XX均未对（2012）榆民初字第4191号民事判决提起上诉，该判决已生效。
再查明：4191号案所涉无争议的5笔借款凭证上加盖的公司印章均为“榆树市房地产开发经营有限公司XX美郡业务专用章”，且该5份借款凭证上均有“借现金”字样。
本院重审庭审时询问XX公司在4191号案中其主张金XX出借的278万元借款的交付方式是现金还是银行转账，XX公司回答有一笔47万元是银行转账，其余为现金。

本院认为：一、关于双方法律关系的定性问题。综合全案双方当事人举证情况，本院确认双方法律关系应为商品房买卖合同关系。首先，金XX与XX公司关于案涉房屋虽未签订正式的书面房屋买卖合同，但案涉九枚收据上均标有房屋的房号、单价及总价，同时标注有“金铁东”字样，负责人刘X签名并加盖有“榆树市房地产开发经营有限公司XX美郡业务专用章”，而非仅记载有数额及支付时间等收款信息。案涉九枚收据作为结算凭证，对买卖合同的成立具有证明力；其次，民事法律关系作为当事人通过民事法律行为创设的权利义务关系，其定性应以当事人的主张及表示行为为首要原则。本案中，金XX无论在4191案中还是本案诉讼各阶段均主张双方为房屋买卖关系。XX公司在4191案中对金XX以案涉部分收据反诉要求其承担买卖合同责任时，其以案涉收据所涉为房屋买卖关系与其主张的借款合同纠纷非同一法律关系，不同意在4191案中对金XX关于买卖合同的反诉请求予以处理。XX公司在本案本诉时起诉状明确陈述有“2011年8月1日起至2012年3月20日止，金XX从XX公司处购买商业用房共计九套”的事实，虽然XX公司在本院此次重审时撤回起诉，但其撤诉行为并不影响XX公司在该起诉状所认可对其不利事实的效力。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条“?一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，XX公司应对其改变案涉法律关系性质的主张承担相应的举证责任，而至本案重审庭审时，其亦未对此提供任何证据予以证明；最后，XX公司在本案重审反诉答辩及法庭询问其出具案涉收据的原因时，XX公司均表示案涉收据的出具系应金铁东的要求为借贷提供抵押担保，即双方应为借贷抵押担保关系。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，XX公司作为主张双方存在借贷担保关系的当事人，其对此负有举证责任，但在本案重审时亿晟公司未提供相关证据对此予以证明。亿晟公司申请对其支付相关借款本金及利息的收据上所载的案外人签名系由金XX代签予以鉴定，因其该申请与本案事实无关联性，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，本院对XX公司此项鉴定申请不予准许。综上，衡量双方的举证情况，本院确认双方法律关系性质为商品房买卖合同关系。

二、案涉房屋买卖款项是否支付的问题。按照一般交易常识与生活经验，通常先由买受人支付款项，后由出卖人出具结算凭证。XX公司主张其虽开具收据，但未实际收到相关款项，其该主张与上述交易惯例不符。即使按照XX公司主张双方为借款关系，但在法庭询问相关借款给付方式时，XX公司认可除转账给付一笔47万元外，多数为现金给付，由此亦可说明以现金方式给付系双方交易惯例。案涉九枚收据所载款项数额虽高达8757045元，但根据收据显示时间，上述款项并非一次性给付，而是从2011年8月1日至2012年3月20日分七笔支付。根据金XX提供的其银行现金取现凭证可佐证其具有一定现金支付能力。XX公司主张如收到现金应加盖公司现金收讫章，但在其认可的向金铁东出具的借款凭证上加盖的为“XX美郡业务专用章”，而非现金收讫章，故亿晟公司该主张亦不符合客观事实。因此，本院对案涉九套房屋购房款已实际支付的事实予以确认。
三、XX公司应否承担及如何承担违约责任的问题。本院重审时，亿晟公司对案涉房屋出售他人且预告登记在案外人名下的房屋的事实予以认可。尽管双方未以书面合同确定房屋交付时间，但依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项规定，金XX作为债权人，其有权要求XX公司随时履行交付房屋的义务。因案涉房屋中的七套（即8号楼101、102、103、110、105室、12号楼107室、22号楼106室）已被XX公司再次出售且已预告登记至案外人名下，XX公司已无交付该七套房屋的可能，金XX主张依照《商品房买卖合同解释》第八条规定，请求解除上述七套房屋的买卖合同，返还已付购房款及利息并赔偿已付购房款一倍损失合理，本院予以支持。而案涉房屋中的1号楼103室、12号楼110室系因被法院查封致使XX公司无法履行交付房屋的合同义务，金XX亦要求解除上述两套房屋，返还已付购房款及利息的主张有理，本院予以支持。关于1号楼103室、12号楼110室两套房屋应否按已付购房款一倍损失赔偿的问题。因金XX无证据证明XX公司已将1号楼103室及12号楼110室另行抵押或出卖给第三人，其此项主张不符合《商品房买卖合同解释》第八条的规定，金XX要求该两套房屋依照上述司法解释赔偿依据不足，本院不予支持。鉴于金XX亦未提供XX公司因不能履行交付该两套房屋给其造成其他损失的证据，故本院对金XX关于1号楼103室及12号楼110室损失赔偿的请求不予保护。综上，XX公司应将收取的8757045元的购房款及自2012年3月21日起的利息予以返还，并按照8号楼101、102、103、110、105室、12号楼107室、22号楼106室共计七套房屋已付购房款一倍的标准赔偿金铁东损失7129045元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：
一、解除反诉原告金XX与反诉被告吉林省XX房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系；
二、反诉被告吉林省XX房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还反诉原告金XX购房款人民币8757045元及利息（自2012年3月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；
三、反诉被告吉林省XX房地产开发有限公司于本判决生效后立即向反诉原告金XX给付赔偿款人民币7129045元；
四、驳回反诉原告金铁东的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件反诉费63442元及保全费5000元共计68442元，由反诉被告吉林省亿晟房地产开发有限公司负担62545元，由反诉原告金铁东负担5897元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。